金融变脸
加息、升值金融地产走势迷茫
多种要素纽结的宏观金融形势，令房地产调控变得棘手而复杂。
今年，央行五度加息，“温水煮青蛙”的小步快走策略很可能在新年来临的第一天“一朝显力”。从3月18日到9月14日，央行5次上调商业银行人民币存贷款利率，5年以上贷款利率由年初的6.84%上调至目前的7.83%，利率上调幅度超过14%。以贷款80万元、20年为例，即便享受优惠利率，加息后的月还贷金额将比去年底增加近400元钱。这对于月还款总额只有6000元左右的购房者而言，已经不再是可忽略不计的小数目。
受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。
一边是开发资金紧缺，一边是购房压力加大。如果说房地产金融市场的要素只有这么简单，房地产回调之日早已到来。而今年一路狂飙的楼市行情，说明另一只金融之手正在“擎肘”加息威力，那就是因人民币升值预期引来的热钱冲动。对于大多数需要资金的开发商和固定资产投资人而言，升值似乎是他们更愿意看到的现象。
截至发稿时，美元兑人民币早盘报7.4078元。分析人士指出，受汇率体制的影响，人民币升值还有一个相对漫长的时间，此间热钱进入热情将维持高涨。而港股直通车、股指期货等政策的谨慎“惜出”，又会令内地市场的流动资金“难出”，资本价值单线追涨的局面未改。
一个典型的证据是，今年五次加息均没有引发A股大盘下跌，反而每一次加息都会带来一轮股市牛市，可见流动性过剩和投资渠道单一已令加息影响化之无形。于是，开发商通过不断高涨的股市热情增发融资，从另一个方面解决了资金饥渴。加上宏观调控下收紧“地根”的政策，楼市供需矛盾进一步加大，最终上演了一骑绝尘的房价2007！
加息与升值又是一对互相对冲的金融工具。高盛大中华区首席经济学家梁红就公开表示，在人民币被低估的情形下，货币政策的操作空间已极为有限，加息会拉大中美之间的利差，导致更多的热钱涌入。从这一意义上说，流动性涌入成为加息的另一种成本。众多地产股分析师因此维持地产股增持评级，这似乎也在预示明年房地产业的金融大势。
房企融资“高烧”面临降温
在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，已实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。业内人士分析，这是一个基于物价连续上涨、货币信贷增长过快等宏观形势做出的强烈政策信号，防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀已经成为明年经济工作的重心。
反观今年的楼市，即使在宏观调控日益紧张的时期，房地产业的融资热情从未削减。“目前房地产业贷款仍然是银行贷款业务的重头，短期内无法替换房地产业的银行支柱业务，这是未来银行与房地产继续捆绑的最主要原因。”交通银行一位企业信贷经理向记者介绍。
据统计，截至10月，全国银行系统已经完成全年贷款发放任务，一些银行不得不把对公业务中的一些已经归还的贷款指标再转给对私业务，以保个人贷款仍能顺利发放。而相关主管理部门已经不加声张地要求各商业银行在年底前冻结贷款发放业务，要求确保年底时的贷款余额不超过今年10月31日时的水平。
但是，也有专家表示，中央监管部门的统一口径未必在地方得到有力实行。而因为年底信贷收口，明年初贷款集中井喷又将带来新一轮监管压力。
除银行系列的房地产业贷款外，目前监管部门已经开始重视对证券市场房地产融资的监管。根据不完全统计，房地产上市公司纷纷在今年大举融资大旗，截至9月17日，仅增发一项就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业；年内已经确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。
高额融资的背后是高价拿地，其结果必然是房价的进一步攀升。知情人士透露，目前证监会对大型房企的增发金额已经加以控制，目的即是防止融资背后的房地产资产价格上涨，而明年地产股的融资步伐或得到控制。
房贷新政 楼市无奈“睛转阴”
今年8月开始，调控“组合拳”再度频频发力，从解决城市低收入家庭住房困难的国务院意见，到加强商业性房地产信贷管理的通知，再到修改了不少内容外商投资限制类产业目录，有关部门的调控楼市决心和思路清晰可见。
对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
“这个政策确实对楼市走向产生了较大的影响，也会持续影响2008年楼市。一些有二套以上房屋的购房人的资金门槛确实抬高了，即便是刚性需求，也在观望中。”上海一位中介公司高层表示。
据调查，10月以来，深圳、广州、北京、上海等一线城市的房价上扬态势已显松动迹象，成交量更是急速“晴转阴”。中原地产统计数据显示，深圳10月新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。与此同时，二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市房管局数据，深圳二手房交易量10月下降36.78%，9月的二手房成交价格比8月下降47.09%。广州一边，10月份住宅成交面积为55万平方米，环比下跌18%。北京，11月份一手房成交量日均364套，环比下降近10%，进一步延续10月7%的跌幅。而上海二手房中介人士则介绍，11月上海二手房销售量下滑三成……
业内人士分析，央行五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素，但各地楼市境况不同，一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下，于明年初再现楼市“艳阳天”。对此，易居房地产研究院的结论则是，明年楼市基本面将与今年相仿，现有调控政策的落地执行仍是主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。
